С 2021 года граждане Украины получили право продавать и покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако законодательством установлен ряд особых условий и ограничений, касающихся заключения договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения.
Да, покупать такие земельные участки имеют право только граждане Украины, но не более 100 гектаров в одни руки. С 01 января 2024 года такое право получили также юридические лица, учредителями (акционерами) которых являются граждане Украины, государство или территориальная громада. Такие юрлица имеют право приобрести не более 10 000 гектаров сельхозугодий.
При этом следует отметить. Согласно ч. 6 ст. 130 Земельного кодекса Украины покупатель с/х участка должен документально подтвердить источники происхождения средств, за которые планирует приобрести право собственности на землю. То есть при заключении договора покупателю необходимо будет предоставить официальный документ, подтверждающий получение им средств. Это может быть декларация об имуществе и доходах, справка о получении заработной платы. Либо же документы, подтверждающие купли-продажу недвижимого имущества и другие документы.
Действующим законодательством определены требования к форме и содержанию договора купли-продажи земельного участка.
Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При этом такое удостоверение проводится по местонахождению земельного участка или по местонахождению одной из сторон договора.
Существенные условия договора купли-продажи земли определены Статьей 132 Земельного кодекса. Из их анализа следует следующее. Как продавец, так и покупатель должны заранее подготовиться к заключению договора. Также при необходимости предпринять ряд дополнительных действий, чтобы без задержек оформить договор.
Алгоритм подготовки к заключению договора
- Убедиться, что земельному участку присвоен кадастровый номер. Без него продажа будет невозможной. Если он отсутствует, в таком случае стоит обратиться в землеустроительную организацию и заказать изготовление документации по землеустройству. В соответствии с этой документацией проводится регистрация в Государственном земельном кадастре.
- Подготовить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок. А именно: государственный акт, свидетельство о праве собственности, выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и так далее. Если документы относительно прав собственности в наличии, но земельный участок не внесен в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество? Внести в реестр его можно непосредственно у нотариуса во время оформления договора купли-продажи.
- Цена продажи земельного участка не может быть ниже нормативной денежной оценки. Для проведения оценки необходимо заказать экспертную денежную оценку. Это можно сделать как через сервисы Фонда госимущества, так и у независимого профессионального оценщика.
- Проверить наличие обременений на земельный участок. Земельные участки, на которые наложен арест или запрет на отчуждение, не могут быть проданы. Также обременением считается аренда земельного участка с/х назначения, так как сведения об аренде также вносят в реестр обременений.
- В случае если земельный участок находится в аренде, его арендатор имеет преимущественное право на покупку земли. Поэтому необходимо получить согласие арендатора на продажу земельного участка другому лицу.
В случае, если арендатор не дает такого согласия, а также отказывается от покупки, можно действовать следующим образом:
- Не менее чем за 2 месяца до заключения договора купли-продажи обратиться к нотариусу, который будет удостоверять договор, с заявлением о регистрации намерения продажи земельного участка;
- К заявлению следует приложить проект договора, в котором указать цену продажи и ее условия. Цена продажи может быть выше нормативной денежной оценки;
- Нотариус уведомляет арендатора о намерении продать земельный участок, цене и основных условиях;
- Арендатор в течение одного месяца со дня получения уведомления должен предоставить согласие или отказ относительно покупки земли на предложенных условиях;
- В случае получения отказа или вовсе неполучения ответа от арендатора в течение месяца, земельный участок можно продать другому лицу. При этом цена и условия продажи должны соответствовать тем, которые были предложены арендатору.
- Заключение договора купли-продажи. Перед подпиcанием договора нотариус проверяет наличие необходимых документов, отсутствие обременений, соответствие договора требованиям закона и так далее. Если все в порядке – стороны заключают договор, а нотариус удостоверяет его и вносит соответствующие записи в государственные реестры. Заметим, что расчеты за с/х земельные участки могут осуществляться только в безналичной форме.
Стоит помнить. При заключении договора следует уплатить налог на доходы физических лиц в размере 5 % стоимости и военный сбор 1,5%.
Если продавец продает первый земельный участок за год, и этот земельный участок находится в его собственности не менее 3 лет, в таком случае НДФЛ и военный сбор не уплачиваются. Также уплачивается государственная пошлина в размере 1% от цены продажи и стоимость услуг нотариуса. Стороны договора могут договориться между собой о распределении расходов, необходимых для его оформления.
Как видим, процедура оформления договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения достаточно непростая. Для того чтобы избежать лишних хлопот в будущем, необходимо провести тщательную подготовку и заблаговременно подготовить предусмотренные законодательством документы. С этим Вам всегда смогут помочь специалисты адвокатского объединения «БАЕРС».
