Купівля земельної ділянки – процедура досить непроста та пов’язана з певними ризиками. Земельна ділянки купується для певної мети, найчастіше для будівництва. Щоб мати в майбутньому можливість використовувати придбану ділянку відповідно до цілі її придбання, не витрачати зайві кошти на можливі судові спори – перед укладенням договору купівлі продажу необхідно провести аналіз самої ділянки і наявних документів.
Підготовку до купівлі земельної ділянки можна умовно розділити на декілька етапів:
- Пересвідчитися, що земельна ділянка має кадастровий номер. Відповідно до вимог Земельного кодексу України земельна ділянка вважається сформованою саме з моменту його присвоєння. Не сформована земельна ділянка не може бути об’єктом цивільних прав. Придбати таку ділянку без попереднього присвоєння кадастрового номера неможливо.
- Відповідно до Земельного кодексу України існує дев’ять категорій земель. Лише одна з них дає право на здійснення будівництва – землі житлової та громадської забудови. До зазначеної категорії входять земельні ділянки з різним цільовим призначенням, яке безпосередньо визначає, що ж саме можна будувати на цій землі. Наприклад, для будівництва і обслуговування житлового будинку, для будівництва індивідуальних гаражів, для будівництва і обслуговування будівель торгівлі тощо. Призначення земельної ділянки можна перевірити за допомогою кадастрової карти. Також воно зазначається в правовстановлюючих документах на землю. Перевірка відповідності цільового призначення земельної ділянки дметі її придбання дасть можливість уникнути в майбутньому додаткових витрат на зміну цільового призначення.
- Наявність комунікацій (ліній електропередач, газопроводів, теплотрас тощо). Може бути як перевагою, так і недоліком земельної ділянки. З одного боку, їх наявність дає можливість під’єднати до них об’єкт будівництва без зайвих витрат. З іншого, може унеможливити використання земельної ділянки відповідно до мети її придбання. Наприклад, відповідно до статті 24 Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об’єктів» розмір охоронних та санітарно-захисних зон уздовж повітряних ліній електропередачі визначається по обидва боки ліній від крайніх проводів на відстані від 2 до 40 метрів залежно від напруги. Якщо лінії електропередач підземні, то охоронна зона може становити від 0,6 до 1 метра по обидва боки від ліній. Земельні ділянки в межах охоронних зон не вилучаються у власника, але такі ділянки використовуються з обмеженнями. В межах спеціальних охоронних зон забороняється саджати дерева, зводити будинки та споруди будь-якого призначення. Законом встановлено, що межі спеціальних зон об’єктів енергетики зазначаються у документації із землеустрою з часу надання земельної ділянки для будівництва. Але на практиці така інформація може бути не зазначена в наявних документах. Тому варто завчасно встановити наявність обмежень. Наприклад, через місцеві органи виконавчої влади або самоврядування. Адже така інформація наявна у схемах землеустрою адміністративно-територіальних одиниць.
- Законодавством України передбачено можливість накладення на земельну ділянку обтяжень та обмежень. Це може бути арешт, застава, заборона відчуження, іпотека, податкова застава, сервітут тощо. Тому перед укладенням договору варто пересвідчитися, що земельна ділянка не перебуває під обтяженням. Для цього необхідно отримати довідку про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) прав на земельну ділянку з Державному земельному кадастрі. Така довідка являється обов’язковою при укладенні договору купівлі-продажу. Без неї нотаріус не зможе посвідчити відповідну угоду. Окремо варто звернути увагу на земельні сервітути. Сервітут – це право особи (наприклад – власника сусідньої земельної ділянки) на платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Це може бути право проходу або проїзду через земельну ділянку, право на прокладання ліній електропередач та зв’язку, проведення водопроводу або забору води, право відводу води та інші. Право сервітуту підлягає обов’язковій державній реєстрації, тому інформація про нього також буде міститися в зазначеній вище довідці. Наявність земельного сервітуту не перешкоджає продажу земельної ділянки, але воно може спричинити незручності для нового власника. Тому при отриманні довідки необхідно ознайомитися з наявними обмеженнями в користуванні земельної ділянки. І вже потім приймати рішення про доцільність її придбання.
- Досить часто виникає ситуація, коли межі земельної ділянки, нанесені на кадастрову карту, виходять за межі сусідньої земельної ділянки. Встановити це при укладенні договору фактично неможливо, адже така інформація не міститься в документах, які подаються для оформлення договору. Ця проблема може виявитись у нового власника при розроблення технічної документації на новобудову або й значно пізніше – при виникненні спорів з власниками сусідніх земельних ділянок. Як свідчить судова практика – спори щодо визначення меж земельних ділянок між сусідами виникають досить часто та можуть тривати не один рік. Щоб пересвідчитися, що з земельною ділянкою все гаразд, варто встановити її межі в натурі (на місцевості). Для цього необхідно звернутися до землевпорядної організації та замовити відповідну послугу. Хоч за законом така процедура при укладенні договору купівлі-продажу не являється обов’язковою, її проведення дасть можливість уникнути багатьох проблем в майбутньому.
Звичайно, все передбачити неможливо. Бувають ситуації, коли спори навколо земельної ділянки виникають навіть через декілька років після її придбання. Однак, якщо покупець перед укладенням договору здійснить ряд запропонованих заходів – він зможе мінімізувати ризик настання негативних наслідків у майбутньому.
