Роман Шахматенко, керуючий партнер Bires Law Firm, про наслідки непродовження мораторію на продаж землі для громадян і бізнесу.
Експертний блог для електронного журналу “Юрист&Закон”
Президент України Володимир Зеленський анонсував скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель вже до кінця цього року. На цей час питання того, наскільки можливо завершити епопею з мораторієм довжиною у 25 років, доволі гостре. За час мораторію громадяни та бізнес адаптувались, побудувавши власні механізми діяльності, які попри їх недосконалість давали змогу бізнесу працювати. На цьому етапі в разі скасування мораторію (а точніше, його непродовження) як громадяни, так і бізнес опиняться в нових реаліях. До яких будуть готові не всі.
Водночас необхідність прийняття відповідного законодавства назріла вже давно. Заборона продажу сільськогосподарських земель фактично обмежує право власника розпоряджатися своїм майном, а тому ліквідність такого майна теж занижена. Інакше кажучи, резонно припустити. Коли б власник землі мав можливість її продати – то й вартість оренди також була б вищою.
Обмеження права на продаж свого майна також обмежує фундаментальні права людини. Так, мораторій на продаж сільськогосподарських земель порушує право, гарантоване ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Відповідно до неї кожній фізичній або юридичній особі гарантовано право мирно володіти своїм майном. У рішенні у справі “Зеленчук і Цицюра проти України” ЄСПЛ наголошує. Україна відповідно до принципу захисту майнових прав за Конвенцією має вжити належних законодавчих та/або інших заходів загального характеру з метою забезпечення справедливого балансу між інтересами власників земель сільськогосподарського призначення з одного боку та загальними інтересами суспільства – з іншого.
Навіть попри цей судовий прецедент ЄСПЛ (який, до речі, є джерелом права в Україні) Конституційний Суд неодноразово відмовляв у скасуванні мораторію як неконституційного. Точніше, Конституційний Суд відмовляв навіть у відкритті провадження.
Також треба зазначити, що політичну волю щодо скасування мораторію неодноразово декларували ще до Президента Володимира Зеленського. Можливо, справа ніколи не доходила до реалізації намірів через ймовірну непопулярність такого заходу. А можливо, і через те, що не було єдиного бачення цього питання в парламентарів. Сьогодні, зважаючи на монолітну монобільшість, можна припустити, що з високою ймовірністю мораторій буде скасовано.
Проте питання в тому, як саме його буде скасовано? Тобто, що конкретно буде передбачено законом про обіг земель сільськогосподарського призначення в Україні? Саму потребу в мораторії було аргументовано необхідністю напрацювання адекватної нормативної бази. На сьогодні проектів законів ми ще не бачили, громадських обговорень не було. Тому повністю оцінити ризики фізично неможливо. Незрозуміло, які будуть обмеження щодо концентрації земель в одних руках. Які будуть суб’єктні обмеження. Та й загалом, як відбуватиметься продаж земель сільськогосподарського призначення.
А втім, основні питання залишаються без змін
Скасування мораторію значно вплине на ринок землі. Земля перетвориться на повноцінний актив: його можливо буде вільно передати в оренду, продати або закласти. Раніше ж застава майнових прав оренди земельної ділянки була доволі спірним питанням. Та доволі ризиковим активом для фінансових інституцій та інвесторів. Тепер же в кредиторів може з’явитися реальна застава, крім с/ г техніки чи майбутнього врожаю.
Разом з тим можуть виникнути проблемні ситуації щодо орендованих земельних ділянок.
Так, на цей час основним активом сільськогосподарських виробників – юридичних осіб є право оренди земельних ділянок. Нагадаємо, що на сьогодні мінімальний строк, на який укладають договори оренди, є 7 років. Уявімо. Інвестор купує земельну ділянку у фізичної особи. Але не може її фактично обробляти та отримувати з неї прибутки, оскільки остання перебуває в оренді в іншого суб’єкта господарювання. Цивільний кодекс передбачає, що в разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права й обов’язки наймодавця. Відповідно до Закону України “Про оренду землі”: перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (зокрема, і в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору. Якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Тобто в зазначеній вище ситуації новий власник має небагато варіантів. Або чекати закінчення строку договору оренди, або визнавати його недійсним, або намагатися розірвати такий договір. Розірвати договір оренди землі можна на вимогу орендодавця за рішенням суду в разі невиконання орендарем своїх обов’язків. Серед таких обов’язків:
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- недотримання екологічної безпеки землекористування та незбереження родючості ґрунтів;
- недотримання державних стандартів, норм і правил;
- недотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму;
- використання земель та територій, які особливо охороняються; несвоєчасне внесення орендної плати.
Припускаємо, що найближчим часом орендарі захочуть або поновити чинні договори оренди. Або переукласти з орендодавцями свіжі договори на більш тривалий період. Деякі орендарі взагалі не мають зареєстрованих договорів оренди, тож вони передусім підуть до державних реєстраторів.
Щодо поновлення договору оренди. Чинним законодавством передбачено. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, що належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Що ж означає переважне право? Це коли треті особи звернулися до орендодавця з пропозицією укласти договір на умовах, ідентичних до тих, які було передбачено з орендарем, то останній має пріоритет перед цими третіми особами. Якщо ж треті особи пропонуватимуть кращі умови – пріоритету в орендаря не буде. Процедуру застосування переважного права оренди передбачено Законом України “Про оренду землі”.
Цікавий нюанс. Законом також передбачено. Коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору не надходило листа-повідомлення від орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі. В такому випадку такий договір потрібно вважати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено попереднім.
ВИСНОВОК
Отже, чинні орендарі, що не готові будуть купувати у власників земельні ділянки, які вони орендують, повинні найближчим часом переукласти договори оренди землі та забезпечити повне виконання умов цих договорів. Інакше новий власник матиме перспективи розірвання або ж визнання недійсними таких договорів в судовому порядку.
Обґрунтовано можна припустити. Найближчі три-чотири місяці орендарі будуть активно переукладати договори оренди. А це відповідно зумовить значне зростання черг до державних реєстраторів. Після цього періоду може настати час масових оскаржень (розірвань) договорів оренди. А тому й до судів черги зростатимуть. Тож, все залежатиме лише від того, що та як пропише законодавець, які запровадить обмеження, процедури та перехідні періоди.
