З 2021 року громадяни України отримали право продавати та купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Однак законодавством встановлено ряд особливих умов та обмежень, які стосуються укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення.
Так, купувати такі земельні ділянки мають право лише громадяни України, але не більше ніж 100 гектарів в одні руки. З 01 січня 2024 року таке право отримають також юридичні особи, засновниками (акціонерами) яких є громадяни України, держава або територіальна громада. Такі юрособи матимуть право придбати не більше 10 000 гектарів сільгоспземель.
При цьому слід відмітити. Відповідно до ч. 6 ст. 130 Земельного кодексу України покупець с/г ділянки має документально підтвердити джерела походження коштів, за які планує набути право власності на землю. Тобто, при укладенні договору покупцю необхідно буде надати офіційний документ, який підтверджує отримання ним коштів. Це може бути декларація про майно та доходи, довідка про отримання заробітної плати. Або ж документи, що підтверджують купівлю-продаж нерухомого майна та інші документи.
Чинним законодавством визначено вимоги до форми та змісту договору купівлі-продажу земельної ділянки
Такий договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. При цьому таке посвідчення проводиться за місцезнаходженням земельної ділянки або за місцезнаходженням однієї із сторін договору.
Істотні умови договору купівлі-продажу землі Статтею 132 Земельного кодексу визначено. З їх аналізу випливає наступне. Як продавець, так і покупець повинні заздалегідь підготуватися до укладення договору. Також, за необхідності вжити ряд додаткових дій, щоб без затримок оформити договір.
Алгоритм підготовки до укладення договору можна розділити на декілька етапів:
- Пересвідчитися, що земельній ділянці присвоєний кадастровий номер. Без нього продаж буде неможливим. Якщо він відсутній. В такому випадку варто звернутися до землевпорядної організації та замовити виготовлення документації із землеустрою. Відповідно з цією документації проводиться реєстрація в Державному земельному кадастрі.
- Підготувати документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку. А саме: державний акт, свідоцтво про право власності, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно тощо. Якщо документи щодо прав власності в наявності, але земельна ділянка не внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно? Необхідно внести до реєстру її можна безпосередньо у нотаріуса під час оформлення договору купівлі-продажу.
- Ціна продажу земельної ділянки не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку. Для проведення оцінки необхідно замовити експертну грошову оцінку. Це можна зробити як через сервіси Фонду держмайна, так і у незалежного професійного оцінювача.
- Перевірити наявність обтяжень на земельну ділянку. Земельні ділянки, на які накладено арешт або заборону на відчуження не можуть бути продані. Також обтяженням вважається оренда земельної ділянки с/г призначення, адже відомості про оренду також вносять до реєстру обтяжень.
- У випадку, якщо земельна ділянка перебуває в оренді, її орендар має переважно право на купівлю землі. Тому необхідно отримати згоду орендаря на продаж земельної ділянки іншій особі.
У випадку, якщо орендар не надає такої згоди, а також відмовляється від купівлі, можна діяти наступним чином:
- Не менш ніж за 2 місяці до укладення договору купівлі-продажу звернутися до нотаріуса, який буде посвідчувати договір, з заявою про реєстрацію наміру продажу земельної ділянки;
- До заяви слід додати проект договору, в якому зазначити ціну продажу та її умови. Ціна продажу може бути вищою за нормативну грошову оцінку;
- Нотаріус повідомляє орендаря про намір продати земельну ділянку, ціну та основні умови;
- Орендар протягом одного місяця з дня отримання повідомлення повинен надати згоду або відмову щодо купівлі землі на запропонованих умовах;
- У випадку отримання відмови або взагалі не отримання відповіді від орендаря протягом місяця, земельну ділянку можна продати іншій особі. При цьому, ціна та умови продажу повинні відповідати тим, що були запропоновані орендарю.
- Укладення договору купівлі-продажу. Перед підписанням договору нотаріус перевіряє наявність необхідних документів, відсутність обтяжень, відповідність договору вимогам закону тощо. Якщо все гаразд – сторони укладають договір а нотаріус посвідчує його та вносить відповідні записи до державних реєстрів. Зауважимо, що розрахунки за с/г земельні ділянки можуть здійснюватися лише в безготівковій формі.
Варто пам’ятати. При укладенні договору слід сплатити податок на доходи фізичних осіб в розмірі 5 % вартості та військовий збір 1,5%.
Якщо продавець продає першу земельну ділянку за рік, ця земельна ділянка перебуває в його власності не менше 3 років. В такому випадку ПДФО та військовий збір не сплачується. Також сплачується державне мито в розмірі 1% від ціни продажу та вартість послуг нотаріуса. Сторони договору можуть домовитись між собою про розподіл витрат, необхідних для його оформлення.
Як бачимо, процедура оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення досить непроста. Для того, щоб уникнути зайвих клопотів у майбутньому, необхідно провести ретельну підготовку та завчасно підготувати передбачені законодавством докуме. З цим Вам завжди зможуть допомогти фахівці адвокатського об’єднання «БАЄРС».
