З 1 листопада 2022 року набирає чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2600-ІХ від 20.09.2022р.
Як випливає з назви закону, зміни в першу чергу стосуються взаємовідносин між забудовниками та покупцями нерухомості в процесі її будівництва.
Для забудовників та девелоперів запроваджується касовий метод нарахування податку на додану вартість та сплата ПДВ при укладанні інвестиційних договорів на будівництво житлової нерухомості.
В попередній редакції Податкового кодексу України було передбачено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду). Крім їх першого постачання. До першого постачання було віднесено першу передачу готового новозбудованого житла та перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла.
В редакції Податкового кодексу, яка буде діяти з 1 листопада 2022 року, до першого продажу житла також віднесено першу передачу спеціального майнового права на житло покупцю за договором купівлі-продажу від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.
Раніше при укладанні інвестиційного договору у забудовника не виникало податкових зобов’язань з ПДВ. Відтепер таке зобов’язання буде виникати з моменту отримання коштів по інвестиційному договору.
Такі зміни можуть призвести до того, що забудовники через додаткові витрати можуть збільшити вартість нерухомості на суму ПДВ. А це на 20%.
Що ж стосується покупців та інвесторів в будівництво. Для них запроваджено податок в розмірі 18 % від продажу об’єктів незавершеного будівництва та зареєстрованих прав (обтяжень) на такі об’єкти. Ставка податку у 18 % також застосовується у випадку укладення договору відступлення права вимоги.
В цьому випадку податок сплачується з суми отриманого продавцем доходу. Тобто, з різниці між вартістю проданої нерухомості та документально підтвердженою сумою сплаченої за цю нерухомість коштів.
До внесених в Податковий кодекс змін інвестори вкладали кошти на початковому етапі будівництва. Це фактично відразу після затвердження проекту та містобудівної документації. Таким чином, мали змогу вільно продати свої права на ще недобудовані квартири уникаючи сплати податків. Відтепер нотаріус зможе посвідчити договір продажу майбутнього об’єкта нерухомості лише за наявності документу, що підтверджує сплату податків до бюджету.
Висновок. Через збільшення податкового навантаження на забудовників та на інвесторів чергові зміни можуть призвести до зменшення інвестицій на ринку первинної нерухомості. Тобто, до подорожчання квартир в новобудовах.
