Гарантійні платежі є досить розповсюдженим та корисним явищем при укладенні договорів оренди нерухомості, оскільки дозволяють ефективно забезпечити інтереси обох сторін.
Орендодавець отримує певну гарантію належного виконання договірних зобов’язань орендарем. При цьому, не створюючи значних обмежень інтересів самого орендаря. Останній може розраховувати на повернення цих коштів у разі, коли буде добросовісно виконувати свої договірні зобов’язання.
Проте складнощі виникають як постає питання про наслідки здійснення гарантійних платежів у світлі податкових зобов’язань з ПДВ. А саме, коли кошти з гарантійного платежу переспрямовуються на інші цілі (що на практиці буває нерідко) – все заплутується остаточно.
Чи зобов’язаний орендодавець у разі отримання гарантійного платежу:
– нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ?
– скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну, та чи має право орендар на податковий кредит?
Та як змінюється ситуація у разі переспрямування коштів гарантійного платежу на інші потреби?
Чинний ПК України не містить прямих норм, які б давали однозначну відповідь на ці питання. Це змушує платників податку шукати відповіді в консультаціях та роз’ясненнях податкових органів або інших фахівців.
Ми спробували узагальнити існуючі позиції щодо даної проблеми. Надаємо відповідь на основі консультацій податківців, думок професійних юристів, бухгалтерів та норм Податкового кодексу.
Як слідує з чисельних роз’яснень, консультацій та узгоджується зі змістом ст. ст. 185, 188, 189 ПК України:
якщо умовами договору передбачено, що гарантійні платежі (внески) виконують виключно функцію засобу забезпечення виконання зобов’язань та згідно з умовами договору в оплату за товари/послуги не зараховуються, а повертаються отримувачу таких товарів/послуг. В такому випадку ця сума гарантійних платежів (внесків) не збільшує базу оподаткування у постачальника товарів/послуг. Податкові зобов’язання постачальником та податковий кредит покупцем при отриманні/перерахуванні такого гарантійного платежу не визначаються.
Зокрема, таку позицію висловлено Головним управлінням ДПС у Запорізькій області (https://zp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/438354.html) та Головним управлінням ДПС в Одеській області ( https://od.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/498949.html ).
Але часто буває коли гарантійний платіж, який певний час виконував суто забезпечувальну функцію, необхідно використати як джерело погашення заборгованості за договором, покриття збитків, сплати штрафних санкцій. Або ж, наприклад, приведення приміщення в належний стан після припинення дії договору.
У випадку зміни в процесі дії договору напряму використання отриманого раніше забезпечувального (гарантійного) платежу, який спочатку виконував функцію засобу забезпечення виконання зобов’язань за договором, а потім його було направлено в рахунок оплати товарів/послуг (що має бути обумовлено додатковою угодою до договору), на дату такої зміни (дату укладення додаткової угоди до договору) одержувач повинен нарахувати податкові зобов’язання на суму отриманого забезпечувального (гарантійного) платежу. Скласти й зареєструвати в ЄРПН відповідну податкову накладну.
Така позиція викладена у Листі ДФС від 28.10.2015 № 22839/6/99-99-19-03-02-15 (https://tax.gov.ua/baneryi/podatkovi-konsultatsii/konsultatsii-dlya-yuridichnih-osib/64700.html) та Листі ДФС від 01.02.2016 № 1932/6/99-99-19-03-02-15 (https://tax.gov.ua/baneryi/podatkovi-konsultatsii/konsultatsii-dlya-yuridichnih-osib/66544.html).
А ось у тому випадку, коли гарантійні внески зараховують у рахунок сплати штрафних санкцій. Податкові зобов’язання з ПДВ не виникають, оскільки суми штрафів не оподатковуються ПДВ на підставі п. 188.1 ПКУ.
Для визначення наявності обов’язку нарахування податкових зобов’язань з ПДВ необхідно звертатися до умов договору оренди. Потрібно чітко визначити, чим в кожному конкретному випадку є переспрямування коштів гарантійного платежу. Оплатою за послуги, штрафними санкціями або чимось іншим.
Для уникнення проблем в майбутньому. Договір оренди або додаткова угода до нього повинні максимально чітко визначати призначення та порядок використання гарантійного платежу. Або ж призначення коштів, які з нього використовуються на інші потреби.
Це допоможе платнику податків правильно визначити правомірний порядок своїх дій, та, за потреби, підтвердити це документально.
Також зазначимо. Коли має місце переспрямування коштів на операцію, яка вимагає нарахування податкових зобов’язань/ складання та реєстрації в ЄРПН податкової накладної. В такому випадку слід подбати, щоб відповідна операція була підтверджена первинними документами. Оскільки в разі зупинення реєстрації податкової накладної в ЄРПН вони будуть використані як докази реальності здійснення господарської операції. Це дасть змогу оскаржити рішення про зупинення та розблокувати податкову накладну в адміністративному чи судовому порядку. Врахування вищезгаданих моментів допоможе як орендодавцю, так і орендарю вберегтися від небажаних наслідків. Наприклад, у вигляді перевірок, штрафів, зупинення реєстрації податкових накладних, втрати податкових кредитів та найголовніше від втрати довіри контрагентів.
